Prêt immobilier : comment faire ?

Publié par Auxerre le 23/09/2020

Comment évaluer votre capacité d’emprunt ?

Capacité d’emprunt : de quoi s’agit-il ? 

La capacité d’emprunt représente simplement la somme que vous pouvez emprunter pour un achat immobilier. Il est ici question d’un moyen visant à vérifier l’aptitude d’un emprunteur à rembourser une somme d’argent. Une fois que votre capacité d’emprunt est établie, celle-ci détermine l’obtention de votre prêt, mais pas seulement. En effet, sont aussi déterminés : les taux, la durée de l’emprunt ou encore les garanties à apporter. 

Les documents remis par votre banque parleront peut-être de capacité d’endettement. Sachez qu’il n’y a aucune différence avec la capacité d’emprunt, ces termes désignent la même chose. 

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

En théorie, il suffirait simplement d’additionner l’ensemble de vos revenus et d’en soustraire vos charges fixes. Vous obtenez alors la somme que vous pouvez consacrer à votre prêt bancaire immobilier. 

En pratique, ce calcul est bien plus complexe puisque votre capacité d’emprunt varie en fonction de différents critères : 

• Votre taux d’endettement ;
• Le montant de votre apport personnel ;
• S’il s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux variable ;
• Le montant des mensualités à rembourser ;
• La durée de votre emprunt ;
• Votre âge et votre état de santé. 

Sachez que votre endettement est limité. En effet, celui-ci doit rester inférieur à 33% de vos revenus. Il est bon de savoir que plus les revenus sont élevés, plus votre banque acceptera de se rapprocher de cette limite des 33%. 

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Réduire ses charges fixes

Afin de voir votre capacité d’emprunt augmenter la première chose à réaliser est de réduire vos charges fixes. Pour ce faire, il est conseillé de regrouper vos crédits à la consommation. Il est aussi préférable de renégocier un prêt immobilier, s’il en existe un, contracté auparavant. N’oubliez pas que l’objectif est de réduire les mensualités ou réduire la durée de remboursement. 

Augmenter son apport

Afin de pouvoir réduire la somme que vous empruntez dans le cadre de votre projet immobilier, il est nécessaire d’augmenter votre apport. De ce fait, vous pourrez soit réduire la durée de l’emprunt et ainsi obtenir un meilleur taux (les mensualités seront plus importantes mais il y aura moins d’intérêts à rembourser) soit conserver la durée initiale et avoir des mensualités moins importantes. Dans ce cas, vous aurez un montant d’intérêt à rembourser plus important dû à un taux d’intérêt plus élevé lié à la durée de l’emprunt. 

Peu importe la situation, il est primordiale d’effectuer en amont des simulation afin de déterminer la capacité d’emprunt. Des simulateurs sont ainsi disponibles sur de nombreux sites immobiliers en ligne. Vous pouvez également faire appel à votre banque ou à d’autres banques ou encore un courrier. Celui-ci pourra par ailleurs vous aider à négocier vos conditions d’emprunt auprès des banques. 

Prêt immobilier : quelles sont les modalités de financement ?

Un apport est-il toujours nécessaire ?

En théorie, les banques peuvent accepter de financer la totalité de votre achat. Il faudra cependant présenter des garanties de remboursement solides pour pouvoir bénéficier de ce financement. 

Néanmoins, il est cependant probable que l’on vous demande d’apporter entre 20% et 30% du prix du bien ou que l’on vous demande de financer les frais de notaire sur vos fonds propres.

Taux fixe ou taux variable ? 

Deux types de taux existent : un taux fixe et un taux variable. Pour ce qui est du taux fixe, celui-ci est fixe durant toute la durée de votre crédit. Ainsi, vous connaissez dès le départ, précisément le coût de votre emprunt, à savoir : 

• Le coût total du crédit ;
• La durée de remboursement ;
• Le montant de vos mensualités.

À savoir que certains taux sont dits « révisables » c’est-à-dire que le taux de l’emprunt variera en fonction d’un indice de référence déterminé à l’avance : indice Euribor, par exemple. De ce fait si celui-ci augmente, votre emprunt coûtera plus cher. Néanmoins s’il diminue, vous aurez moins à verser. 

À contrario, le taux variable permet de profiter des baisses de taux. Ce choix se justifie, notamment, lorsque les taux fixes sont très élevés. Cependant, il existe une contrepartie, puisque vous pourriez également subir une forte augmentation. C’est un risque considérable à prendre en compte lorsque vous souscrivez votre crédit. 

Quelle est la durée d’emprunt maximum d’un prêt immobilier ?

En principe, la durée de remboursement est de 30 ans, mais la durée d’un prêt immobilier varie en fonction du profil de l’acheteur. Avant la crise du Covid-19, certaines banques acceptaient de financer un achat immobilier sur une durée allant jusqu’à 35 ans. Mais dorénavant, le haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) préconise de ne pas dépasser un taux d’effort supérieur à 33% et de plafonner la durée à 25 ans. La durée de remboursement de votre crédit dépendra généralement du montant emprunté et des capacités de remboursement de celui-ci. 

L’assurance de votre prêt immobilier

Légalement, l’assurance pour le crédit immobilier n’est pas obligatoire. Néanmoins, en pratique, aucun établissement n’acceptera de financer votre emprunt sans assurance, celle-ci étant une garantie pour la banque en cas de non-remboursement de votre prêt. 

C’est également une protection pour vous et votre famille en cas d’incident. En effet, en cas de maladie, de décès, d’accident, ou bien dans certaines conditions de chômage, pendant le remboursement du crédit, l’assurance prendra en charge le remboursement des mensualités. 

Il est à savoir que vous pouvez parfaitement souscrire votre assurance dans une autre banque que celle de la souscription de votre emprunt. De plus, vous pourrez également changer d’assurance en cours de prêt. Veillez à bien valider ces points lors de la souscription de votre contrat. Quoi qu’il en soit, il est vivement conseillé de comparer toutes les offres avant de souscrire une assurance-crédit.

Financement immobilier trouvé, et après ?

Qu’est-ce que l’offre de prêt ?

L’offre de prêt est un document qui met fin à la recherche de financement pour votre bien immobilier. Dans ce document envoyé par la banque, vous trouverez toutes les informations concernant votre prêt :

• Le montant du capital emprunté ;
• Le taux débiteur fixe ;
• La durée de l’emprunt ; 
• Le taux annuel effectif global incluant tous le frais (bancaires, de dossier, assurance, de garanties etc…) ;
• Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) correspondant au coût annuel de votre assurance et le contrat applicable ;
• Le montant de vos mensualités ainsi qu’un tableau d’amortissement ;
• Le coût total de votre crédit ;
• Les conditions d’emprunt (frais de remboursement anticipé, conditions de modulation d’échéance, etc…) ;
• La date du déblocage des fonds empruntés.

N’hésitez pas à faire une demande de prêt dans plusieurs établissements bancaires, afin de pouvoir comparer et choisir la proposition la plus avantageuse en termes de taux, d’assurance et de durée. 

Comment signer votre offre de prêt immobilier ? 

Une fois que votre prêt est accordé, la banque sous format papier ou format éléctronique, vous transmet l’offre par lettre recommandée avec accusé de réception. À compter de cette date, celle-ci est valable 30 jours. De plus, veillez à ne pas signer ce document avant la fin du délai de réflexion de 10 jours. Passer ce délai, soit le onzième jour, vous pourrez renvoyer l’offre. Une fois signée et renvoyée, la banque ne pourra modifier son offre pendant 4 mois. 

Vous avez accepté une offre de prêt ? Alors contactez dès maintenant votre notaire afin de programmer la date de signature de l’acte définitif de vente. Le contrat de prêt nécessaire à la signature de l’acte authentique et au déblocage des fonds lui sera transmis directement par votre banque. Un exemplaire vous sera également adressé. La recherche d’un financement est une étape importante de votre achat immobilier, il faut donc prendre ses précautions.