Etat des lieux : quelques conseils
Publié par Auxerre le 24/11/2020
Qu’est-ce que l’état des lieux ?
L’état des lieux est un constat établit contradictoirement entre le locataire et le propriétaire du bien. Il est rédigé au moment de l’entrée dans les lieux du locataire et doit également être fait à la sortie de celui-ci. Il permet de déterminer, à la fin du contrat de location, les modifications et/ou dégradations éventuelles du bien. Le cas échéant, le propriétaire est autorisé à retenir sur le montant du dépôt de garantie, le coût des réparations engendrées par la dégradation du locataire. Pour ce faire, le propriétaire devra justifier cette retenue par le biais de devis.
Si la plupart du temps celui-ci est réalisé à l’amiable entre le locataire et le bailleur ou par l’agence, il peut également être réalisé par l’intervention d’un huissier de justice. Si c’est le cas, cet état des lieux sera payant. Il en est de même s’il est fait par l’agent immobilier. À contrario, s’il est réalisé avec le propriétaire, celui-ci est gratuit.
Concernant les frais d’agence pour cet état des lieux, ceux-ci sont partagés entre le locataire et le propriétaire. Dans ce cas, le montant ne doit pas dépasser 3€ par m2 de surface habitable louée. De plus, il est à savoir que le montant des honoraires d’agence payé par le locataire ne doit pas être supérieur à celui payé par le bailleur. Depuis la loi ALUR, il est possible de faire un état des lieux de façon dématérialisé et de pouvoir l’illustrer de photos.
En savoir plus... décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier
Qu’est-ce que la grille de vétusté ?
Afin de déterminer la différence entre l’usure normale du bien et sa dégradation, les deux parties au contrat peuvent décider d’élaborer une grille de vétusté dès la signature du bail. Cette grille permet de constater le niveau d’usure normale qui ne donnera pas lieu à une retenue sur le dépôt de garantie. La loi ALUR a réellement donné une vrai valeur juridique à ce document, dans le but de favoriser la protection des locataires.
À ne pas confondre
Durant la conclusion du bail, différents termes sont employés et peuvent parfois être confondu. En effet, lorsque l’on parle de « la caution », il est ici question d’une personne physique ou morale qui se porte garant du locataire. Solidairement, elle s’engage à payer le loyer si le locataire ne le fait pas.
Le dépôt de garantie quant à lui, représente la somme versée par le locataire au bailleur lors de la conclusion du contrat de location. Une fois le bail terminé, cette somme doit être restituée au locataire, soit en totalité si le bien n’a pas été dégradé, soit partiellement si celui-ci a subit quelques dommages, rendant l’état des lieux de sortie non identique à celui d’entrée. Il peut s’agir également d’une retenue en raison du non paiement par le locataire de certaines charges ou du loyer.
À savoir... le dépôt de garantie ne peut avoir une valeur supérieure à 1 mois de loyer hors charges dans le cadre d’une location nue et 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé. De plus, celui-ci doit être restitué au locataire dans un délai maximal d’1 mois si l’état des lieux de sortie et conforme à celui d’entrée et 2 mois si des différences sont notables.
Quels sont la forme et le contenu de l’état des lieux ?
L’état des lieux d’entrée doit décrire de manière très précise l’état du bien objet de la location et les équipements qu’il comporte. Il doit également comprendre des mentions obligatoires.
La forme de l’état des lieux
La loi ALUR prévoit deux possibilités afin de permettre une comparaison facile du logement :
- La création d’un document unique pour ces deux états des lieux avec deux colonnes, une pour l’entrée dans les lieux et l’autre pour la sortie du locataire ;
- La réalisation de deux documents distincts avec une présentation identique.
Le contenu de l’état des lieux
Il doit comporter obligatoirement les informations suivantes :
- Le nom de l’état des lieux réalisé ;
- la date de réalisation du document ;
- le nom et l’adresse de chacune des parties ;
- le relevé des compteurs individuels d’eau et d’énergie le cas échéant ;
- le nombre de clés remises au locataire ;
- une description précise de l’état de chaque pièce et chaque élément y figurant ; la signature des parties.
État des lieux de sortie
Avant d’établir l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut demander la réalisation d’un « pré-état des lieux » ou d’une « visite de conseil », l’objectif étant de s’entendre avec le locataire sur les éventuelles dégradations qu’il pourrait réparer avant son départ. Il est ici question de limiter les retenues sur le dépôt de garantie du locataire. Cette visite de conseil, non obligatoire mais conseillée, doit être proposée le plus tôt possible, soit, au moment où le locataire notifie son congé.
La contestation de l’état des lieux
Une fois établit, le locataire peut demander au bailleur de modifier celui-ci en respectant un délai de 10 jours calendaires à compter de la date d’établissement de ce document et dans le premier mois de chauffe concernant l’installation du chauffage. Si le propriétaire refuse, le locataire peut alors saisir la commission départementale de conciliation afin d’apporter une solution amiable à ce désaccord.
Bien que celui-ci ne soit pas obligatoire, l’état des lieux reste un document très fortement préconisé pour tout contrat de location. Propriétaire comme locataire, il est vivement conseillé de ne pas faire l’impasse sur celui-ci et de porter une attention toute particulière à son contenu !
